سقزرووداو: بازار مسکن در سقز همچون سایر شهرستان ها با نوعی سردرگمی و بی ثباتی همراه شده است. گرانی مصالح ساختمانی، ناتوانی مشتریان از خرید املاک (خصوصاً اقشار متوسط و پایین جامعه)، کمبود ساخت و ساز و ملک برای فروش، نبود چشم‌انداز مناسب از آینده و…بر پیچیدگی های موضوع افزوده است.

این در حالیست که صاحبنظران از صنعت ساختمان بعنوان محرک و مادر اصلی فعالیت های تولیدی و اقتصادی یاد می کنند، زیرا رونق و یا رکود حاکم بر آن بر وضعیت تولید صدها محصول دیگر، فضای کسب و کار، اشتغال، حمل و نقل و… تاثیر مستقیم و غیرمستقیم می گذرد. همچنین مسکن یکی از اساسی ترین نیاز خانواده هاو به نحوی عاملی مهم در امنیت اقتصادی و امید به آینده آنان محسوب می گردد.

لذا آسیب شناسی علل و عوامل موثر بر رکود بازار مسکن و زمین و ارائه راهکارهای مناسب و کارشناسی جهت رونق بخشی به این مسئله از اهمیت ویژه و راهبردی برخوردار می باشد.

برای بررسی بهتر موضوع مصاحبه ای را با محمد سلطانی کارشناس و مدیر بنگاه املاک شایان و سامان عارف پناه مدیربنگاه املاک  سقز انجام داده ایم، که به شرح زیر از نظرتان می گذرد:

علت و میزان گرانی در بخش مسکن و اجاره؟

محمد سلطانی: میزان افزایش قیمت در بخش مسکن و آپارتمان از اوایل سال ۹۷ تاکنون حدود ۳۰ تا ۴۰% و در بخش زمین حدود ۱۵ تا ۲۰ % بوده است. ریشه‌ی اصلی افزایش قیمت مسکن را می‌توان در عواملی مانند افزایش قیمت مصالح ساختمانی، رشد قیمت در بازارهای موازی و دنباله‌روی مسکن از سطح عمومی قیمت‌ها، ثبات قیمت مسکن در سال‌های پیشین، ساختار بازار مسکن (به‌طور مثال: عدم تقارن اطلاعات، زمان‌بر بودن ساخت‌وساز)، کاهش عرضه‌ی واحدهای کوچک‌ متراژ، افزایش هزینه‌های تولید، نقش عوامل روانی و …جستجو نمود و اگر این روند ادامه یابد احتمالاً تا پایان نیمه اول سال ۱۳۹۸ این افزایش قیمت ها از ۳۰ %فعلی به حدود ۵۰ % برسد.

در بخش اجاره هم میزان افزایش ها حدود ۱۰ تا ۱۵% بوده، که البته قاعده و قانون مشخصی ندارد و بیشتر براساس توافق مستاجر و موجر نرخ ها تعیین می شود.

سامان عارف پناه: میزان افزایش قیمت در بخش مسکن و آپارتمان از اوایل سال ۹۷ تاکنون بطور متوسط حدود ۴۰% و در بخش زمین حدود ۲۰% و گاهاً بیشتر بوده است.

در بخش اجاره هم فعلا قیمت ها خیلی مشخص نیست ولی احتمالاً افزایشی ۲۰% داشته باشیم، البته مکانیسم تعیین کننده در این بخش براساس میزان تقاضا و عرضه می باشد.

علت اصلی افزایش قیمت ها به افزایش سطح عمومی قیمت ها، افزایش نیاز مردم به خانه سازی جدید و پیشی گرفتن تقاضا بر عرضه، هزینه های بالای ساخت و ساز و… برمی گردد.

آیا بازار مسکن در حال حاضر همراه با رکود است یا رونق؟

محمد سلطانی: روال بازار عادی است، نه رکود حاکم است و نه رونق. اما یکی از مسائل قابل تامل رفتار مشتریان است که بیشتر جستجوگر بوده و تمایل به خرید دارند در مقابل میزان فروش کمتر است که دلیل اصلی آن نااطمینانی نسبت به آینده و ترس از افزایش قیمت ها و کاهش ارزش پول نقدی می باشد.

سامان عارف پناه: نوعی سرگردانی بر بازار حاکم است و افراد کمتر ریسک پذیرند، درصد پایینی از مردم تصمیم قطعی برای فروش ملک و یا خرید می گیرند، که این عدم قطعیت ناشی از نوسانات گسترده قیمت ها و عدم چشم انداز روشن فراروی بازار مسکن است. همچنین مورد دیگری که جای سوال دارد افزایش خریداران و کاهش فروشندگان است که بخشی به کاهش ساخت و سازها در سال های گذشته برمی گردد و بخشی هم حفظ سرمایه مسکن فعلی بعنوان اندوخته ای اقتصادی و سرمایه گذاری در بخش مسکن را قابل اعتمادتر از سایر بازارها می دانند.

علت رکود در بخش ساخت و ساز چیست؟

محمد سلطانی: در بخش ساخت و ساز با رکود مواجه هستیم که تبعات زیادی از جمله: کمبود مسکن، افزایش بیکاری و رکود کسب و کارهای مرتبط، کاهش درآمد شهرداری ها و نهادهای مرتبط و…را بدنبال دارد، بهرحال کاهش ساخت و ساز باعث بیکاری تعداد زیادی از فروشندگان مصالح، عوامل توزیع و حمل و نقل، استادکاران و کارگران ساختمانی، کاهش درآمد بنگاه های املاک و پیمانکاران و… شده است. طبیعی است نبود برنامه های زیرساختی، هدفمند و بلندمدت در بخش مسکن در تمامی جوامع ضررهای هنگفتی به بار می­آورد.

عدم وجود وام های کم بهره و گران بودن صدور پروانه ساختمانی از سوی عوامل مرتبط نظیر: نظام مهندسی و شهرداری، تعیین جریمه بالا برای اضافه ساخت و در نتیجه کاهش تمایل انبوه سازان به فعالیت در این حوزه و … و همچنین کمبود نقدینگی در بازار املاک یا به عبارتی کوچ سرمایه از بخش مسکن به سوی بازارهایی همچون دلار را می­توان از دلایل اصلی رکود بازار مسکن دانست.

سامان عارف پناه: تداوم رکود در بخش ساخت و ساز موجب بهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا در بخش مسکن، افزایش اجاره بها در سال های آینده، کاهش سرمایه در گردش بخش مسکن و … می شود.

صنعت ساختمان پایه اقتصاد هر جامعه ای بوده و با بیش از ۸۰ شغل و صنعت دیگر بصورت مستقیم و غیرمستقیم در ارتباط می باشد، لذا رکود در این بخش بر صنایع تولیدی، حمل و نقل، بازار کار و امثالهم اثرات منفی خواهد گذاشت.

راهکار رونق بازار مسکن و ساخت و ساز چیست؟

محمد سلطانی: راهکارهای زیادی می­توان ارایه داد از جمله اعطای تسهیلات کم بهره و ارزان با بازپرداخت طولانی مدت برای خریداران و سازندگان، تسهیل در صدور پروانه ساختمانی از سوی شهرداری و خصوصاً نظام مهندسی در زمان کم و پرهیز از بوروکراسی، کاهش جریمه های انبوه سازی، کمک به تسریع در اعطای مجوز و ساخت و ساز در شهرک های جدید، کنترل بازار مصالح ساختمانی، درنظر گرفتن تسهیلات و مشوق های قانونی برای بازسازی بافت های فرسوده توسط اداره راه و شهرسازی، شهرداری و بانک مسکن، ساخت مسکن (آپارتمان با قطعات کوچک) اجاره بصورت انبوه توسط نهادهای اداری یا شرکت ها و تعاونی های سرمایه گذار و….

در تمام دنیا مسکن جزو حقوق ضروری افراد جامعه است، لذا برنامه ریزی و کنترل دولت در این بخش و اتخاذ سیاست های رونق بخش بازار مسکن امری ضروریست.

سامان عارف پناه: کنترل نوسانات بازار و مقابله با گرانی های افسارگسیخته، ارائه وام و تسهیلات بلندمدت به سازندگان مسکن، فرهنگ سازی جهت بازگشت سرمایه ها از بخش دلار به بخش های تولیدی مانند بخش ساختمان سازی، برنامه ریزی دولت برای خانه دار شدن جوانان و افراد فاقد مسکن، اهتمام داشتن ادارات و حمایت از نوسازی بافت های فرسوده، ترسیم افق چشم انداز توسعه شهر سقز برای جذب سرمایه و انبوه ساز از شهرهای اطراف و… از راهکارهایی است که برای عبور از رکود ساخت و ساز می توان به آن اشاره نمود.

تحقق این مساله همت مردم، ادارات مرتبط، بانک ها، اتحادیه های و نهادهای مردمی را می طلبد.

بالاخره سرمایه گذاری در بازار مسکن را توصیه می کنید؟

محمد سلطانی: بررسی ها نشان می دهد مطمئن ترین بازار در جامعه ما، بازار مسکن است و صنعت ساخت و ساز یکی از چرخه های مهم اقتصادی است که با ۸۵% سایر صنایع ارتباط مستقیمی دارد، لذا به نظر می رسد بعد از فروکش کردن تلاطم سایر بازارها نظیر ارز و سکه، بخش عمده ای از این سرمایه ها مجدداً به بخش مسکن باز خواهد گشت. لذا به نظر می رسد سرمایه گذاری در بخش مسکن و ساخت و ساز از اطمینان، صرفه اقتصادی و سودآوری بهتری برخوردار باشد، بشرط اینکه دولت و متولیان امر در این بخش برنامه و راهبرد داشته باشند.

سامان عارف پناه: معمولاً بازار مسکن و املاک نسبت به سایر بازارها از ثبات، سود و ارزش افزوده بیشتری در بلندمدت برخوردار است، وضع نامشخص فعلی کاهش و یا پایان می یابد، سرمایه های سرگردان به سوی بخش ساختمان برخواهند گشت و به نظر بنده سرمایه گذاری در بخش مسکن بهتر از اکثر بخش های اقتصادی دیگر است.

با سپاس از شرکت این عزیزان در مصاحبه فوق.